周家兵（深圳东方华策企业治理筹商公司总司理）【OPRD-075】蒸れ臭い艶パンスト脚線美 ぶっかけゴックン大乱交 澤村レイコ ASUKA 竹内紗里奈

据连络统计数据，面前深圳、东莞的工业厂房空置率不低。最近，笔者与深圳、东莞的十多位厂房房主（含二房主）和企业主沿途，对两地的几个工业区进行实地窥探，并就若何缩小厂房空置率的问题张开磋议。现将各方不雅点归纳为如下三个方面，供全球想考。

一是，有些工业园区的基础措施亟待崇敬和更新。比如，工业区的场院地坪需要加固，有些残败和安全隐患需要实时整改。电力措施老化需要更换，变压器等配套需要逍遥新入驻企业的需要，但这笔用度相对较高，房主和承租企业齐不想在前期插足太多，是以在确保电力供给技艺方面，容易形成僵捏局面。互联网时间的网络速率和通讯信号问题，触及光纤的铺设、5G通讯基站逃避等层面。在深圳不雅澜、龙岗宝龙和东莞的塘厦、企石、横沥等地调研发现，在某工业区的某个厂房内，中国出动的电话和网络信号竟然唯唯一格，且还不巩固。便捷职工糊口的配套条件也要改善。一些厂区的消防措施是本世纪初建成的，那时恰当要求，但跟着时间变迁，有些还是不可舒恰当下消防安全要求。

二是，租借步地可以优化调养，从而把房钱实简直在降下来。之前，按建筑面积计较房钱是行业成例，但外部环境和市集均发生变化，成例濒临挑战。而今，有不少企业雇主要求按照使用面积来计较房钱，且每个月的治理费也按照试验使用面积来计较。深圳龙岗宝龙片区有位二房主，欢迎过一位私营企业主，现场用激光尺亲测。在获得收支无几的终局后，他放纵持续洽谈租约。那时指导他们看阵势的服务主说念主员，心生不爽，向房主反应。房主亲身打电话约企业主过来喝茶谈事。房主原意企业主的诉求，同期提倡，但愿交房钱步地由月缴改为年缴，原意的话房主放纵在公约里注明5年内不涨房钱。谈妥后，房主雇主主动提倡把房钱零头抹掉。最终，两边兴隆地坚忍租借公约。

三是，房主累计涨租的惯性想维要改成随行就市。往日，租厂房有个沿袭成习的章程，那便是每年递加3~8个百分点，这种累加涨租当今行欠亨了。不但不涨租，有的承租方还要求在公约中写上随行就市字样，并补充租期内房钱只降不涨的条件。在调研中咱们还看到，有的租借公约里明确注明，公约到期后续租，不可产生任何其他杯盘狼藉的用度，如茶水费、转让费等等。另一方面，房主也要求企业主，在企业发展壮大后，应尽量留在本园区内发展。房主放纵尽量匡助企业赶快处分扩大出产阵势问题。有资源的房主，以至连络当地政府职能部门筹商，并匡助引进的企业享受到当地政府给予的优惠政策，通过提供协助服务留下企业。

纵不雅上述三方面，咱们发现房主和企业主无形之中形成利益共同体，一荣俱荣，一损俱损，总共有别于之前的业态。往日是房主处于强势地位，面对潜在的房钱高涨压力，企业策画者沉默承受。也曾有企业雇主惊叹，ai 文爱一年忙到头，生意还可以，便是没赚到什么钱，仔细一算【OPRD-075】蒸れ臭い艶パンスト脚線美 ぶっかけゴックン大乱交 澤村レイコ ASUKA 竹内紗里奈，正本是替房主在打工。如今，这个局面有望扭转。厂房租借占企业策画老本要范围在合理的比例之内。房主也应该参考银行利息收益率，计较好物业的出租收益率。两边利益均衡，形成互相配置的共赢态势。这需要两边与时俱进，调动想维，友好协商，共同培育现时大环境下的市集健康发展业态。

以上是基于供需基本均衡的前提下，房主和租借企业主共同向着精湛发展态势共赢的举措。然而，现实的买卖环境中，工业厂房在时间的发展变化中出现多余的问题。这就不是栽培服务、降价和完备措施能处分的，它属于结构性问题。

追思到上个世纪末和本世纪初，在阿谁“三来一补”和出产加工制造型企业突飞大进的时间，工业厂房的大量设备恰当那时的市集需求。2008年后，跟着中国制造 “腾笼换鸟”和产业升级迭代的鼓励，以及中国第三产业的迅猛发展，一些出产制造型企业陆续搬迁到东南亚国度。中国内地工业厂房的功能，需要当令作念一些调动和调养。

在本次实地造访中，咱们喜跃地看到，有些工业区还是作念出了积极的调动。

调动一，将厂房校阅为仓库。其功能不单是是工业品的储存、盘活和发货基地，也可以是农居品(000061)的仓库，比如生鲜瓜果等冻库。快速普及的冷冻锁鲜本领与这些农居品仓库联手，为中国农居品的通顺提供了很好的硬件复古。与时俱进，多方受益，共同陶冶买卖模式的打破。如今电商直播销售，后台大数据的运算分析，企业会左证这些精确的数据，在寰宇各地确立物流仓库，一但客户下单，就能急速投递。其中，就有厂房校阅为物流仓库的功劳。面前，在深圳龙岗、龙华、西乡、福永，东莞的石龙、樟木头、塘厦等地，还是有工业厂房告捷转型为电商物流仓库。

调动二，将厂房升级校阅为买卖用途。若工业区所在的地段处于相对荣华或交通便利的区域，这类工业厂房被再行装修，就能回荡成买卖用途，它们能替代城市中心位置的商务写字楼，其房钱比厂房高，却比写字楼低许多，详尽性价比的上风就很彰着。也有把厂房一二楼调动成大型餐饮店，如大排档海鲜城、某连锁品牌湘菜馆等。往日工业区有大量绿化和旷地，恰当优化成泊车场，就为消耗者提供了便利。如，在深圳的龙华大浪，东莞的塘厦等地，一些地舆位置相对处在城市中心或副中心，又莫得被拆迁征地的工业区，校阅后买卖氛围很好，也便捷了隔邻的住户。这种校阅后的服从不时可以，相干于高堂大厦来说，唯独五六层高的厂房，让东说念主的举止变得没那么密集。无论服务如故消耗，东说念主们的情感会相对简短，没那么压抑与拥堵，最彰着的克己是每天无谓列队等电梯上楼。

调动三，公寓式的居住和自助式酒店。5G让电商直播如虎添翼，获得迅猛发展。从业东说念主员的倏得聚拢，城市高中端写字楼房钱高，收场多。那么，原有的工业厂房校阅后，外不雅可以、内在便利和价钱合适，就能切中这个群体的需求。以至可以把直播间、样品间和服务主说念主员的居住一体化。有的工业区再行建起了公用食堂，便捷园区内部的服务主说念主员二十四小时就餐。这类校阅有个非常好的上风，便是厂房的结构，空间可以跟着需求面积解放组合，层高空间也够，跟物流对接也很便利，有些从业者迥殊寻找这类物业租借。这个需求点刚好被头脑天的确房主捕捉到，他们实时跟上时间发展的节拍，得益这个时间的另一种红利，由此达成共赢的局面。这种调动带来的挑战之一是，从业东说念主员流动性较高，关于物业提供方和治理方的房主来说，应变技艺要求很强，关于以往有那种“暂劳永逸”想维的房主而言，有个磨合期。这类调动恰当“房二代”，房主和承租东说念主齐是年青东说念主，很容易达成共鸣，产生共鸣，租客需乞降房二代换取简略简短的互相清醒。他们的集中格外顺畅，供需关联处理得会很融洽。

调动四，打变成文化艺术空间。这种模式的校阅不时带有公益性质，被场地下层政府或有天禀的社团租借，为某个行业、东说念主物、某种艺术神态的IP进行专项打造，为市民提供精神层面的享受和家门口的艺术解说氛围，如某名东说念主艺术馆，某某创作室，某展览馆等等。也有大中型企业、上市公司设备我方的博物馆，如自行车博物馆，企业居品发展史藏馆等等，这类校阅多数带有一定的情感，其底色是把艺术、馆藏等子民化，但愿简略通过文创神态走进众人视线，服务更多的市民一又友。但其市集回馈速率较慢和盈利技艺有限，让这类校阅频繁需要某中间商（经纪公司）动作依托，进行招商、治理和运作，其捏续性让房主不时会有些费神。咱们看到一些文创类的网红打卡地，在急速爆火之后，又很快地千里默下去，不时便是这类校阅模式的运作终局。

跟着时间的发展，也曾的产物若不可逍遥新期间的需要，那么就应该作念出调动，这种调动领先应该从法律规矩方面入辖下手——在合规性的前提下，作念出正向疏导和调养。面对大变局，场地职能部门、房主和承租方齐应该具备市集想维，从需求端启程，进行调动和优化。工业厂房在大时间布景下，完成它该有的职责。在发展程度中出现新需求，意味着新的职责来了，连络主体要勇敢、智谋地给以接收，实时调养政策战术，在承担职责的同期寻求新的时间红利。

本报专栏著作仅代表作家个东说念主不雅点，特此诠释。